Modifiche interne di un appartamento: come si deve procedere?

Se possiedi una casa, ti sarà capitato di dover fare delle modifiche interne. Se nella maggior parte dei casi questo tipo di lavori è di piccola entità, vi sono invece alcune circostanze in cui le modifiche da apportare sono più rilevanti.

Qualora tu stia progettando una manutenzione o un ampliamento, c'è una buona probabilità che dovrai comunicarlo agli organi competenti: se c'è qualcosa che nell'edilizia non manca è certamente la burocrazia, con Comuni e Regioni che possono richiederti dati e informazioni essenziali per rilasciare le necessarie autorizzazioni o permessi.

Per questo motivo è importante essere bene informati sugli adempimenti di legge più comuni, in modo da evitare errori (che spesso possono costare molto cari) e procedere senza intoppi nei lavori di ristrutturazione.

Individuazione delle tipologie di lavori

Per prima cosa, è bene capire che tipo di intervento stai svolgendo. Per scoprirlo è sufficiente leggere il Testo Unico dell'Edilizia, che presenta i vari tipi di lavori che possono essere eseguiti distinguendoli in:

• Interventi di manutenzione ordinaria. In questa categoria rientrano riparazioni e sostituzioni di finimenti. Lo scopo di essi è di mantenere attivi gli impianti essenziali quali quello del gas e dell'acqua;
• Manutenzione straordinaria In questa categoria rientrano i lavori più significativi, quelli in cui si sostituiscono parti importanti dell'abitato o vengono installati servizi essenziali. Per rientrare in questa categoria di lavori, è necessario però che non cambi il volume complessivo dell'abitato;
• Risanamento conservativo o restauro In questa categoria rientrano le opere di conservazione degli edifici di un certo valore storico e culturale, volte a mantenerne l'aspetto e la funzionalità nel tempo;
• Ristrutturazione edilizia In questa categoria rientrano i lavori più importanti, capaci di modificare la struttura, il volume e la destinazione dell'appartamento.

Quale documentazione è necessaria per le modifiche interne?

Se stai svolgendo lavori di manutenzione ordinaria non è necessario produrre documentazione. La libera edilizia permette di effettuare piccole riparazioni senza dover giustificare l'uso. Non devi temere dunque di dover cambiare la tapparella, di cambiare le piastrelle del pavimento della cucina o di rifare il bagno. Stesso discorso è se se si vogliono rifare gli impianti.

CILA per modifiche interne

Il discorso cambia nel caso di lavori di manutenzione straordinaria, come possono ad esempio essere quelli per lo spostamento di porte o pareti (che non siano portanti). In questo caso, qualora tu sia il proprietario, dovrai inviare la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) compilata e firmata correlata di progetto al tuo Comune.

SCIA Edilizia

Se invece i tuoi lavori riguardano parti strutturali di una certa importanza, tra cui ad esempio mura e piloni portanti, la CILA non sarà sufficiente. Il documento che dovrai inoltrare agli organi competenti è la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Nella SCIA va riportato nel dettaglio le tempistiche e le specifiche riguardanti i lavori che andrai a svolgere sull'abitato, cercando di essere il più preciso possibile. Stessa autorizzazione anche per modificare o creare finestre sulla facciata esterna.

Permesso

Qualora infine tu debba operare delle ristrutturazione che modifichino la destinazione e lo scopo della struttura, dovrai richiedere sempre al comune il permesso per iniziare i lavori. Va presentato il piano di lavoro che verrà applicato e lo scopo finale dello stesso, così che la perizia possa stabilirne l'efficacia e la utilità.

Nel caso debba fare modifiche interne o esterne all'appartamento a meno che tu non sia un vero esperto (tanto dal punto di vista pratico, che burocratico) ti consigliamo di rivolgerti a una ditta per la ristrutturazione di interni. Oltre a garantirti un risultato ottimale, molte ditte offrono anche il servizio di consulenza per quanto riguarda pratiche e adempimenti fiscali. Una seccatura in meno oltre a costituire un vantaggio nel renderti più tranquillo per quanto riguarda la regolarità dei lavori.

Lavori di ristrutturazione interni e codice civile

Nel caso tu debba effettuare modifiche interne di un abitazione in un condominio, è importante che le opere rispettino la legge sia civile che specifica. E' il codice civile, infatti, a stabilire come nelle parti ad uso comune, tu non possa fare lavori che possano provocare un danno alla stabilità o alla sicurezza della zona comune.

Per agire devi innanzitutto informare l'amministratore, il quale dovrà comunicare tale azione in assemblea e deliberare sul suo inizio. Attenzione, ciò non vuol dire che il resto dei condomini dovrà essere per forza d'accordo. Ciò rappresenta più una comunicazione ufficiale ed al permesso ottenuto nessuno potrà rivalersi. Essendo i regolamenti di condominio sono piuttosto diversificati, è bene controllarli per essere sicuri di non incappare in situazioni dubbie. 

Infine per non rischiare di avere problemi nella gestione dei lavori, ti consiglio di operare sempre nel rispetto degli orari in cui è lecito effettuare lavori che facciano molti rumore, per non compromettere il rapporto con il vicinato.

CILA in Sanatoria

La CILA Sanatoria è un progetto di lavori di manutenzione straordinaria già eseguiti (anche dai precedenti proprietari). Con l'entrata in vigore del Decreto Legge 31/05/2010 n° 78 art. 19 viene introdotto l'obbligo di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie catastali presenti in Catasto. Il notaio deve al momento della stipula fare le opportune verifiche, pena la nullità dell'atto relativo al trasferimento dei diritti reali.
La Comunicazione Inizio Lavori Asseverata CILA Sanatoria o Tardiva va presentata nel Comune di appartenenza dell'immobile. I lavori edili possono essere ancora in corso oppure ultimati. Nel caso in cui ci si dovesse trovare in questa casistica si dovrà procedere con la regolarizzazione al Comune. Successivamente va fatta la comunicazione al Catasto con la modifica della planimetria.

La CILA Sanatoria deve essere obbligatoriamente predisposta da un Geometra tecnico abilitato completa di progetto ante operam e post operam, relazione tecnica asseverata delle opere e documentazione fotografica dello stato dei luoghi.

Quali documenti devo essere presentati al Comune per CILA in sanatoria?

1. Atto di proprietà;
2. Copia del Documento di Identità di un avente diritto sull'immobile;
3. Titoli abilitativi dell'immobile (condono e/o progetto di costruzione) oppure planimetria d'impianto;
4. Eventuali progetti di ristrutturazioni intercorsi tra la data di costruzione ed oggi;
5. Documentazione catastale attuale (visura e planimetria);
6. Relazione e Progetto ante/post operam a firma di un tecnico abilitato con la documentazione fotografica dello stato attuale;

Quali sono le tempistiche e quanto costa la C.I.L.A. di lavori già eseguiti?

Per elaborare e presentare il progetto in sanatoria, in generale occorre come minimo di una settimana lavorativa. Il prezzo è stabilito in base alla difficoltà ed il tempo impiegato. Purtroppo non tutti i casi sono uguali quindi è impossibile ottenere un prezzo standard. Andrebbe fatto un prezzo specifico per ogni caso dopo aver preso visione dei documenti.

Sanzione per la presentazione di CILA Sanatoria 

La sanzione prevista per mancata presentazione della C.I.L.A. sono contenute nell'art. 5 comma 7 della Legge n. 73 del 22.05.2010.
La sanzione pecuniaria nel Comune di Rovigo nel caso di presentazione della C.I.L.A. Sanatoria quindi ad opere compiute è di € 1000,00 oltre a € 80,00 di diritti di segreteria di deposito progetto. Tale sanzione è ridotta di due terzi (-€ 666,67) quando la comunicazione, sia pure tardiva, viene fatta spontaneamente e l'intervento è in corso di esecuzione, pertanto il versamento della sanzione pecuniaria è pari a € 333,33. Alla sanzione vanno sommato l'onorario del Geometra.

Devo fare un accatastamento dopo aver presentato la CILA al Comune?

I casi in cui è obbligatorio effettuare una variazione catastale dell'immobile (DOCFA), successivamente ad una ristrutturazione, sono definiti dalla Legge 311/2004 art. 1 c. 336-340 e dalla Circolare 1/2006 dell'Agenzia del Territorio. In generale, è obbligatorio nel caso di modifiche murarie. (spostamento tramezzi interni). Consiglio di leggere anche il mio articolo dedicato alla variazione catastale che dovrà essere fatta entro 30 giorni dalla presentazione del progetto in sanatoria.

SCIA in Sanatoria

La Segnalazione Certificata Inizio Attività SCIA in Sanatoria è una pratica amministrativa che bisogna redigere in caso di lavori effettuati in assenza di titolo abilitativo.
Deve essere obbligatoriamente predisposta dal proprio tecnico abilitato e depositata presso il Comune di appartenenza.Il procedimento che permette la sanatoria viene anche definito "accertamento di conformità".

Quali documenti servono?

- Atto di proprietà;
- Titolo abilitativo dell'opera (condono e/o progetto);
- Documentazione catastale (visura e planimetria);
- Relazione e Progetto ante/post operam a firma di un tecnico abilitato;
- Reversale del pagamento dei diritti di segreteria e sanzioni eventuali;

Quali sono le sanzioni per l'accertamento di conformità?

Le sanzioni per la presentazione di SCIA in sanatoria sono di 3 volte il costo di costruzione e variano a seconda dei lavori eseguiti in assenza di titolo abilitativo e del Comune.

Devo fare anche la comunicazione al catasto?

I casi in cui è obbligatorio effettuare una variazione catastale dell'immobile (DOCFA), successivamente ad una ristrutturazione, sono definiti dalla Legge 311/2004 art. 1 c. 336-340 e dalla Circolare 1/2006 dell'Agenzia del Territorio. In generale, è obbligatorio nel caso di modifiche murarie.

Quali sono le tempistiche e quanto costa la SCIA in Sanatoria?

Le tempistiche sono variabili a seconda degli interventi di ristrutturazione eseguiti sull'immobile
In generale.

Il costo di realizzazione di una SCIA in sanatoria, come per la CILA in sanatoria, il prezzo è stabilito in base alla difficoltà ed il tempo impiegato. Purtroppo non tutti i casi sono uguali quindi è impossibile ottenere un prezzo standard. Andrebbe fatto un prezzo specifico per ogni caso dopo aver preso visione dei documenti.